Schimmel im Mietrecht – Wer muss was beweisen?

Schimmelbefall ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieterschaft und Vermieterschaft. Schnell steht die Frage im Raum: Liegt die Ursache im Bau – oder im Lüftungsverhalten der Mietenden? Das Bundesgericht hat in mehreren Entscheiden die Regeln für Beweislast, Kausalität und die Anforderungen an Sachverständigengutachten klar umrissen. Kantonale Gerichte konkretisieren diese Grundsätze laufend weiter.

Rechtliche Grundlage: Mangel und Mängelrechte

Der Vermieter muss die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand übergeben und erhalten (Art. 256 OR). Tritt ein Mangel auf – also eine erhebliche Beeinträchtigung im vorausgesetzten Gebrauch –, stehen der Mieterschaft folgende Rechte zu: Herabsetzung des Mietzinses (Art. 259d OR), Mängelbeseitigung auf Kosten des Vermieters (Art. 259b OR) sowie Schadenersatz bei Verschulden der Vermieterschaft (Art. 259e OR).

Schimmelbefall ist grundsätzlich ein Mangel – sofern er die Gebrauchstauglichkeit um mehr als unerheblich beeinträchtigt. Erst ab einer Beeinträchtigung von rund 5 % besteht nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung Anspruch auf Mietzinsreduktion.

BGer 4A_578/2014, 23. Februar 2015: Wäschetrocknen als Ursache

In diesem Entscheid wies das Bundesgericht die Beschwerde eines Mieters ab, der Rückerstattung, Mietzinsreduktion und Schadenersatz wegen Schimmelbildung verlangt hatte. Ein erstinstanzlich eingesetzter Gutachter stellte fest: Die Hauptursache für die erhöhte Luftfeuchtigkeit war das Trocknen von Wäsche in der Wohnung. Der Mieter lüftete zu wenig oder gar nicht. Bauliche Mängel konnte der Experte als Ursache ausschliessen. Er hielt fest, dass bei Verzicht auf das Wäschetrocknen in der Wohnung und bei regelmässiger Lüftung – namentlich täglich dreimal zehn Minuten Stosslüften – keine Feuchtigkeitsprobleme zu erwarten gewesen wären.

Das Bundesgericht bestätigte den zentralen Grundsatz: Der Vermieter muss dem Mieter seine alleinige oder überwiegende Verantwortung am Schimmelbefall zweifelsfrei nachweisen, wenn er Ansprüche gegen ihn geltend machen will. Umgekehrt gilt: Solange dieser Nachweis nicht gelingt, trägt die Vermieterschaft die Konsequenzen.

Sorgfaltspflicht und Wohnverhalten

Wäschetrocknen in der Wohnung kann – je nach Ausmass und baulichen Verhältnissen – als sorgfaltspflichtwidriges Verhalten gewertet werden. Die Sorgfaltspflicht der Mietenden gemäss Art. 257f OR umfasst den schonenden Umgang mit der Mietsache und schliesst ein angemessenes Lüftungsverhalten ein. Das Wohnverhalten muss dem Zustand der Mietsache angepasst sein – nicht umgekehrt.

BGer 4D_54/2015, 23. Februar 2016: «Spezialisten sind gefragt»

Dieser Entscheid ist in der mietrechtlichen Praxis unter dem Stichwort «Spezialisten sind gefragt» bekannt. Das Bundesgericht machte unmissverständlich klar: In Schimmelfällen genügt ein allgemeiner Bausachverständiger nicht. Es muss zwingend ein auf Schimmelpilze spezialisierter Fachmann beigezogen werden, der bauphysikalische und mykologische Zusammenhänge beurteilen kann.

Ein Gutachten, das inhaltlich nicht schlüssig ist, die gestellten Fragen nicht vollständig beantwortet oder auf unzulässigen Annahmen beruht, kann keine Grundlage für die gerichtliche Beweisführung bilden. Das Gericht darf – und muss – ein solches Gutachten zurückweisen.

Parteigutachten und Beweismittel

Für die Praxis ist dabei das Numerus-clausus-Prinzip der Beweismittel nach Art. 168 ZPO entscheidend: Ein Parteigutachten – also ein von einer Partei selbst in Auftrag gegebenes Gutachten – gilt vor Gericht nur als Parteibehauptung, nicht als vollwertiges Beweismittel (vgl. BGer 4A_178/2015). Beweiskraft entfaltet ausschliesslich ein gerichtlich angeordnetes Gutachten eines spezialisierten Experten.

OGer ZH PD190002-O, 2019: Wenn der Experte keine abschliessende Antwort geben kann

Ein anschauliches Beispiel aus der kantonalen Praxis bietet der Entscheid des Obergerichts des Kantons Zürich PD190002-O aus dem Jahr 2019. Die Mieterschaft machte für eine Wohnung, die bereits beim Vormieter Schimmel aufgewiesen hatte, eine Mietzinsreduktion von 10 % geltend. In der rund dreieinhalbjährigen Mietdauer gab es vier Schimmelereignisse.

Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger begutachtete die Situation, konnte die Ursachenfrage jedoch nicht abschliessend beantworten: Die für eine gesicherte Aussage nötige mehrwöchige Messreihe war nach dem Auszug der Mietenden nicht mehr durchführbar. Gestützt auf Fotografien stellte er Schimmel der Kategorien 1 und 2 fest. Er hielt zudem fest, aufgrund der Bauweise könne er Schimmel nicht ausschliessen – auch wenn die Mietenden korrekt lüften würden.

Das Obergericht bestätigte dennoch die Abweisung der Klage: Aus dem Gesamtbild – Gutachten, Ergänzungen, Fotografien, Protokollnotizen – hatte die Erstinstanz schlüssig geschlossen, dass die Mieterschaft durch unzureichendes Heizen und Lüften den Schaden zumindest erheblich mitverursacht hatte.

Lehre daraus: Kann der Sachverständige die Ursache nach dem Auszug nicht mehr klären, ist die Beweislage für die Mieterschaft ungünstig. Wer zu lange wartet oder erst nach der Wohnungsrückgabe klagt, verliert das wichtigste Beweismittel: die Messdaten aus der laufenden Belegungsphase.

APG BS ZB.2021.38, 7. Juli 2022: Ab wann beginnt der Herabsetzungsanspruch?

Das Appellationsgericht des Kantons Basel-Stadt hatte über eine Mietstreitigkeit zu entscheiden, bei der – neben anderen Mängeln – Schimmelbefall eine zentrale Rolle spielte. Das Zivilgericht hatte den Mietzins um 25 % (September–November 2019) und 20 % (Dezember 2019–März 2020) herabgesetzt. Im Berufungsverfahren stellten sich zwei für die Praxis wichtige Fragen.

Beginn des Herabsetzungsanspruchs: Kenntnisnahme des Vermieters entscheidet

Die Mieterin hatte die Mängel erstmals bereits im September 2017 (per E-Mail) gerügt. Das Gericht stellte jedoch fest, dass es sich dabei um andere Mängel gehandelt hatte als diejenigen, die später – mit eingeschriebenem Brief vom 22. September 2019 – formell angezeigt wurden. Der Herabsetzungsanspruch beginnt erst ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter von den konkret strittigen Mängeln Kenntnis erlangt – nicht schon ab dem Zeitpunkt ihrer Entstehung und nicht ab einer früheren, inhaltlich anderen Mängelanzeige.

Für die Praxis bedeutet das: Die schriftliche, konkrete und nachweisbare Mängelanzeige ist der entscheidende Startpunkt. Wer Schimmel nur mündlich erwähnt oder in einer E-Mail pauschal auf «Probleme» hinweist, ohne die spezifischen Mängel zu benennen, riskiert, den rückwirkenden Herabsetzungsanspruch zu verlieren.

Mängelbeseitigungsfrist bei Schimmel: Mindestens zwei bis drei Wochen

Das Gericht stellte weiter klar, dass für die Beseitigung von Schimmel eine Frist von mindestens zwei bis drei Wochen als angemessen gilt – weil die Beseitigung von einer Fachperson vorgenommen werden muss, die zuerst gefunden und beauftragt werden muss. Eine offensichtlich zu kurze Frist ist unzulässig; der Vermieter ist in diesem Fall nicht verpflichtet, die unzumutbar kurze Frist als solche zu beanstanden, bevor er untätig bleibt.

Diese Feststellung knüpft direkt an BGer 4D_54/2015 an: Weil Schimmel von einem Spezialisten beseitigt werden muss, ist der Organisationsaufwand bei der Fristsetzung zwingend einzurechnen.

Konsequenzen für die Praxis

Die vier Entscheide zusammen zeichnen ein klares Bild.

Für die Mieterschaft gilt: Den Schimmel als Mangel nachweisen – mit Fotos, schriftlicher, konkreter Mängelanzeige (eingeschrieben) und einer realistischen Frist von mindestens zwei bis drei Wochen. Wer zu lange wartet oder nach dem Auszug klagt, verliert wichtige Beweismittel.

Für die Vermieterschaft gilt: Den Nachweis mieterbedingter Verursachung muss sie zweifelsfrei erbringen. Nur ein gerichtlich angeordnetes Gutachten eines Schimmelpilzspezialisten hat volle Beweiskraft. Zu kurze Mängelbeseitigungsfristen gehen zulasten des Vermieters.

Für beide Seiten gilt: Entscheidend sind Messungen während der laufenden Belegungsphase. Datenlogger (Temperatur, relative Feuchte) über mehrere Wochen bilden im Streitfall das wichtigste Beweismittel – nach dem Auszug ist diese Möglichkeit oft unwiederbringlich verloren.

Höhe der Mietzinsreduktion

Die Höhe richtet sich nach der relativen Methode. Bei Schimmelbefall mittleren Ausmasses bewegen sich Reduktionen in der Praxis zwischen 5 % und 15 % des Nettomietzinses, bei ernsthafterem Befall – wie im Basler Fall mit 20–25 % – entsprechend höher. Grossflächiger oder gesundheitsgefährdender Befall kann noch höhere Sätze rechtfertigen.